1. Wprowadzenie. W praktyce organów ścigania oraz wymiaru sprawiedliwości nierzadko dochodzi do sytuacji, w których jeden ze współwłaścicieli rzeczy dokonuje jej uszkodzenia, zniszczenia albo czyni ją niezdatną do użytku. Najczęściej związane jest to z konfliktem na tle osobistym między współwłaścicielami (na przykład
Chcesz przerobić mieszkanie? Na sprawdzisz, co możesz przerobić w mieszkaniu bez pozwoleń. Co można przebudować w mieszkaniu bez koniecznych formalności? Zaczynasz remont i zastanawiasz się, czy planowane prace będą zgodne z prawem? Dowiedz się, co można wykonać bez informowania urzędników. W innym przypadku możesz nieświadomie stać się sprawcą samowoli budowlanej. Grozi za to grzywna w wysokości do 5 tys. zł i obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego. Z tego artykułu dowiesz się jakie modyfikacje w mieszkaniu wymagają zezwolenia czy remontując mieszkanie możemy ingerować w części wspólne czym jest bieżąca konserwacja Czego nie można naruszyć? Wykonując prace w domu lub mieszkaniu, pamiętaj że istnieją elementy, których nie możesz naruszyć. Są to: - piony wentylacyjne, - elementy konstrukcji budynku, - części wspólne budynków – możliwe byłoby to wyłącznie za zgodą wspólnoty mieszkaniowej albo współwłaścicieli nieruchomości, którzy nie tworzą wspólnoty mieszkaniowej. Nowe mieszkanie a planowanie zmiany W przypadku nowych nieruchomości, które są jeszcze na etapie budowy, należy jak najszybciej zawiadomić dewelopera o planowanych zmianach – najlepiej przed rozpoczęciem prac na „naszej” kondygnacji. Z reguły ewentualny termin, kiedy można zgłaszać swoje propozycje, jest uzależniony od harmonogramu prac i powinien być określony w umowie. Jak już zostało powiedziane na wstępie – generalnie nie powinno być problemu z uzyskaniem zgody na zmiany, które nie naruszają konstrukcji budynku. Chodzi więc np. o likwidację ścianek działowych. W takiej sytuacji możemy nawet zaoszczędzić, kiedy deweloper nie będzie musiał takiej ściany dla nas po prostu postawić. Część firm już na etapie rozpoczęcia inwestycji daje klientom możliwość zmian i samodzielnej aranżacji przestrzeni. Zazwyczaj tego typu działania są dokonywane, by zwiększyć funkcjonalność i zmienić przeznaczenie pomieszczeń – np. powiększyć hol kosztem pokoju, czy też połączyć salon z kuchnią. Nie powinno być też problemu z przeniesieniem wyjść instalacji elektrycznej, wodnej czy kanalizacyjnej. Jeśli natomiast nasze projekty aranżacyjne wiążą się z ingerencją w konstrukcję budynków czy też piony wentylacyjne, wtedy zgody dewelopera najpewniej nie dostaniemy, ewentualnie możemy być obciążeni wysokimi kosztami prac. Tu warto wszakże pamiętać o weryfikacji kosztorysu planowanych przeróbek. Niekiedy bowiem może się okazać, że wykonanie określonych czynności przez dewelopera wyceni on znacznie drożej, aniżeli powierzenie ich wykonania ekipie wykończeniowej, już po odbiorze mieszkania. Nie ma tu wszakże żadnej reguły, dlatego warto dokładnie przejrzeć ceny oferowane przez dewelopera. Mieszkanie z rynku wtórnego Analogicznie sytuacja panuje w odniesieniu do mieszkań używanych. Tu też – co do zasady – wszystko, co nie narusza konstrukcji budynku, części wspólnych i pionów – nie wymaga żadnych zgód. Teoretycznie można więc burzyć i dobudowywać ścianki działowe, a także zmieniać instalacje, o ile prace spełniają powyższe wymogi. Niestety, jak to często w polskim systemie prawnym bywa, jednak sprawa nie do końca jest jednoznaczna. Wszystko rozbija się o szczegóły i definicję prac, których będziemy dokonywać. W praktyce bez jakichkolwiek zgłoszeń możemy przeprowadzać jedynie tzw. bieżącą konserwację. Chęć dokonania remontu na gruncie prawa mamy już obowiązek zgłosić w starostwie powiatowym (urzędzie miasta na prawach powiatu). Czym jest remont? Zgodnie z prawem budowlanym są to prace polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale niestanowiące bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Warto również wyjaśnić, czy jest bieżąca konserwacja. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót nie polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont. Roboty budowlane - aspekt prawny Niestety często coś, co wydaje nam się remontem, jest już uznawane za przebudowę, a taka wymaga pozwolenia na budowę. Prawo budowlane określa przebudowę jako „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego” z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura (objętość brutto), powierzchnia zabudowy (powierzchnia terenu jaki zajmuje budynek po wykończeniu), wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Reasumując, remont to zespół prac i robót budowlanych, który przekracza zakres bieżącej konserwacji i jednocześnie nie zmienia parametrów remontowanej przez nas nieruchomości. Mimo szeregu wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wskazują, że burzenie czy dobudowywanie ścianek działowych nie jest przebudową i nie wymagają pozwoleń, organy administracji często kwalifikują je właśnie jako przebudowę, która wymaga już pozwolenia. Tak więc najlepszym wyjściem, by uniknąć konsekwencji związanych z samowolą budowlaną, będzie zgłoszenie remontu w starostwie powiatowym i odczekanie ustawowego terminu 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Sprzeciw wydawany jest w formie decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie, a następnie skarga do sądu administracyjnego. W przypadku utrzymania sprzeciwu, pomimo wniesienia środków zaskarżenia, przeprowadzenie objętych nim prac nie będzie możliwe. Warto również przejrzeć regulamin naszej wspólnoty mieszkaniowej. Zdarza się, że właściciel budynku zobowiązuje mieszkańców do powiadomienia zarządu o planowanym remoncie. Bywa, że w regulaminach wspólnot są zapisy, które ograniczają możliwość przeprowadzenia prac teoretycznie dotyczących wyłącznie wnętrza mieszkania. Chodzi np. o stolarkę okienną, jej kolor i kształt. Czasem wspólnoty definiują w uchwałach zakres ewentualnych wymian, tak by nie zmieniać za bardzo wyglądu budynku. Coraz częściej regulaminy takie określają również godziny, w których uciążliwe prace nie mogą być prowadzone. Ingerencja w części wspólne Jeśli prace, które zamierzamy przeprowadzić, wiążą się z ingerencją w części wspólne budynku, będzie to już z pewnością przebudowa wymagająca pozwolenia. W takiej sytuacji zgodę musi wydać również wspólnota mieszkaniowa. Odbywa się to za pomocą uchwały przyjętej przez jej członków. Jeśli właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to zgodę na przebudowę w tym zakresie musi wydać spółdzielnia mieszkaniowa. Decyzję więc będzie podejmował jej zarząd lub uprawniony kierownik. Jeśli w budynku spółdzielni są mieszkania własnościowe, tu także będzie potrzebna zgoda spółdzielni, ponieważ ona jest zarządcą części wspólnych. Decydując się zatem na wykonanie remontu lub innych prac budowlanych w nieruchomości, w pierwszej kolejności powinniśmy upewnić się, czy będą one stanowiły bieżącą konserwację, remont, czy też przebudowę. Następie, w zależności od wyniku przyporządkowania planowanych robót, należy bądź je zgłosić właściwemu organowi, bądź też od razu przystąpić do ich wykonywania.
Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej. Uwzględniając powyższe rozważania, należy zatem wskazać, że. ustalenie podmiotu zobowiązanego do naprawienia usterki powstałej w
Jeśli na terenie osiedla są prywatne mieszkania i lokale usługowe należące do przedsiębiorców, które razem tworzą wspólnotę, to podatek od nieruchomości za tereny wspólne na osiedlu (takie jak na przykład place zabaw) naliczony zostanie właścicielom mieszkań jak dla osób fizycznych. Z wątpliwością w tej sprawie do redakcji zgłosił się nasz czytelnik. Obawia się on, że na nowym osiedlu będzie musiał płacić za tereny wspólne podatek takiej wysokości jak przedsiębiorca (czyli wyższy). - Deweloper wybudował osiedle w Gdańsku i część terenu inwestycji przeznaczył na cele wszystkich mieszkańców osiedla: plac zabaw, drogi dojazdowe, chodniki, itp. Współwłaścicielami terenu będą wszyscy właściciele mieszkań oraz lokali usługowych (każdy jako osobny współwłaściciel) - opisuje sytuację nasz czytelnik, pan Marek. - Jak w takiej sytuacji wygląda naliczanie podatku od nieruchomości? Czy jeśli chociaż jeden ze współwłaścicieli będzie osobą prawną, np. firmą, która na parterze posiada lokal usługowy, to czy cały podatek - również dla osób fizycznych - naliczony będzie jak dla osób prawnych?Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny w kancelarii Mackiewicz Radcowie PrawniZgodnie z regulacją wynikającą z art. 3 ust. 4 Ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że nieruchomość stanowiąca współwłasność nie może podlegać opodatkowaniu jednocześnie z innymi nieruchomościami, będącymi wyłączną własnością podatników. Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach z zastrzeżeniem ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. To samo odnosi się do współposiadania. Odnosząc się bezpośrednio do zagadnienia dotyczącego sytuacji, gdy nieruchomość wspólna stanowi współwłasność zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych, zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt 11 wspomnianej ustawy osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Oznacza to, że osoby fizyczne w takiej sytuacji są zobowiązane do złożenia deklaracji oraz do zapłacenia podatku z mocy prawa, czyli bez doręczonej decyzji, w taki sam sposób jak osoby prawne. Bez znaczenia pozostaje okoliczność ile wśród współwłaścicieli jest osób prawnych. Niemniej, należy zwrócić uwagę, że w przepisie tym dodano sformułowanie "z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową". Zgodnie z tym, osoby fizyczne należące do wspólnoty mieszkaniowej, do której należą także osoby prawne, będą opłacać podatek na zasadach obowiązujących osoby fizyczne, co stanowi wyjątek od ogólnej reguły wyrażonej w art. 6 ust. 3 pkt 11. Podmioty będące członkami wspólnoty mieszkaniowej, będące jednocześnie osobami fizycznymi - na podstawie przepisów art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy stanowiących, że: osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, zobowiązane są złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru (ust. 6), a podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (ust. 7 zdanie pierwsze) - składają organowi podatkowemu informację o nieruchomościach, zaś ten organ wydaje tym podatnikom decyzję ustalającą podatek (wymiarową).
Nabywcy lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z budynku przysługuje odrębna własność lokalu, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości lokalowej oraz odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej. Ustawodawca pojęcie „nieruchomości wspólnej” rozwija w art. 3 ust 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części
[i][b]Jestem właścicielem nowego mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Chcę wymienić drzwi wejściowe na atestowane antywłamaniowe Gerdy, których montaż wykona autoryzowany sprzedawca i montażysta. Drzwi zamontowane przez dewelopera, są w brązowej tonacji, tak jak część wystroju klatki schodowej – drzwiczki do szafek z licznikami, „ramki” dookoła drzwi. Czy do wymiany drzwi wejściowych we własnym mieszkaniu wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Czy jest konkretny zapis w ustawie o własności lokali, który mówi, że ja, jako właściciel, mogę dysponować rodzajem drzwi wejściowych, a zgoda wspólnoty nie jest wymagana? Drzwi wejściowe, według rzutu mieszkania nie są osadzone w ścianie nośnej.[/b][/i] [b]- W [link= o własności lokali[/link] oczywiście nie ma precyzyjnych regulacji na temat wszystkich potencjalnie spornych kwestii na linii właściciel-wspólnota. Również [link= cywilny[/link], do którego ustawa odsyła, nie byłby w stanie pomieścić takich regulacji. Zgodnie z definicją z art. 3 ust. 2 uwl częścią wspólną nieruchomości jest to, co nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Drzwi wejściowe do jednego z lokali same w sobie służą do użytku właściciela tego lokalu. Z tego punktu widzenia nie stanowią nieruchomości wspólnej. Ponieważ i ustawa i kodeks bardzo ogólnie określają przedmiot współwłasności nieruchomości, to wiele wspólnot samodzielnie określa granice nieruchomości wspólnej. Przepisy tego nie zabraniają, a cel jest słuszny: uniknięcie w przyszłości konfliktów między interesem wspólnoty a interesem pojedynczego jej członka, czyli właściciela mieszkania. [b]Wspólnota może więc zastrzec w umowie lub w uchwale, że np. wygląd drzwi albo ich wielkość są elementem nieruchomości wspólnej i nie mogą być zmieniane bez zgody wspólnoty.[/b] Chodzi bowiem o estetykę klatki schodowej, która częścią nieruchomości wspólnej niewątpliwie jest. Jej estetyczny wygląd, na który składa się jednolity wzór i kolor drzwi wejściowych do lokali, może być dla wspólnoty wartością decydującą również o wartości poszczególnych lokali. W sytuacji, gdy wspólnota włączyła wygląd drzwi do nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu powinien skonsultować zamiar ich wymiany z sąsiadami, czyli innymi członkami wspólnoty i uzyskać ich zgodę w formie uchwały. Czytelnik powinien więc dowiedzieć się, czy we wspólnocie obowiązuje uchwała o granicach nieruchomości wspólnej i co z niej wynika. Zarząd lub zarządca ma obowiązek zapewnić mu wgląd w stosowne dokumenty. Taką uchwałę można zaskarżyć, ale jest na to tylko 6 tygodniu od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 uwl). Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Jeśli zamiast uchwały obowiązuje umowa, to czytelnik jako członek wspólnoty musiał ją podpisywać, a zatem powinien znać jej postanowienia i zdawać sobie sprawę z jej skutków.
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zalicza się m.in. zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej, udzielenie zgody na nadbudowę bądź przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej lub dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej.
Przy zakupie mieszkania otrzymujemy prawo nie tylko do danego lokalu, ale również do udziału w częściach wspólnych nieruchomości. W wyniku tego nabywamy pewne uprawnienia i obowiązki z tym związane. Co to jest część wspólna nieruchomości? To część wspólnoty mieszkaniowej, której współwłaścicielami są wszyscy wynajmujący. Do części wspólnych należą przede wszystkim fundamenty, dachy ściany nośne i kominy, korytarze, klatki schodowe, winda, pralnia, suszarnia, instalacje w budynku, balkony, brama, elewacja, place zabaw, parkingi. Udział w nieruchomości wspólnej reguluje w art. 3 ustawy o własności lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dodatkowe koszty Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie na zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wówczas należy przedstawić rzetelną kalkulacje. Pozwoli ona ocenić, czy dokonany poziom podwyżki jest uzasadniony. Jednak może zaistnieć taka sytuacja, w której np. wspólny lokal użytkowy wymaga większych nakładów finansowych, wynikających przykładowo z konieczności realizacji generalnego remontu. Wówczas, jeśli te koszty są zdecydowanie wyższe od standardowych kosztów utrzymania lokali w tym budynku, to właściciele lokali mieszkalnych nie muszą wyrazić zgody na ich pokrywanie. Zarząd częściami wspólnymi nieruchomości W większości przypadkach zarząd nad częściami wspólnymi nieruchomości sprawowany jest przez wspólnotę mieszkaniową, bądź też powołanego do tego zarządcę. Czy nieruchomość wspólna może zostać sprzedana? Nie można sprzedać swojego udziału, samodzielnie nim zarządzać, ani się go zrzec. Niemniej jednak prawo zezwala wspólnocie mieszkaniowej, za zgodą wszystkich członków, dokonać sprzedaży np. części poddasza. Taka część wspólna nieruchomości staje się wówczas lokalem własnościowym należącym do nowego właściciela. Oczywiście nabywca takiego lokalu zostaje automatycznie członkiem wspólnoty. W konsekwencji tego niezbędne staje się ponowne przeliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej.
W momencie wykupu lokalu w danej nieruchomości właściciel staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej i nie może się tego zrzec. Powoływany jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej, a celem działania jest dbałość o części wspólne nieruchomości, takie jak klatka schodowa, teren wokół budynku, windy, instalacje i szereg innych
Części wspólne nieruchomości niejednokrotnie są źródłem konfliktów wśród ich użytkowników. Czym są części wspólne nieruchomości oraz jakie obowiązki względem nich mają ich użytkownicy? Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. - Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi- tłumaczy Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Zobacz też: Spółdzielcze prawo lokatorskie – co to takiego? Okna i drzwi, a części wspólne Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. - dodaje. Zobacz też: Czy właściciel mieszkania musi zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej? Zawłaszczanie części wspólnych O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu tłumaczy przedstawiciel firmy Sento. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. - Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego tłumaczy Agnieszka Glanowska. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas - dodaje. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. - dodaje przedstawiciel Grupy Sento. Źródło: Grupa deweloperska Sento
Data dodania: 20 września 2022. Podział kosztów remontu we wspólnocie mieszkaniowej często bywa problemem. Prawo mówi, że właściciele lokali powinni proporcjonalnie dzielić się opłatami, ale nie precyzuje, kto powinien zapłacić za remont balkonów i gdzie są granice części wspólnych nieruchomości. Z drugiej strony składki
Żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania W ramach własności w częściach ułamkowych (tj. współwłasności), w której każdy spośród współwłaścicieli ma swój, precyzyjnie określony orzeczeniem sądu lub umową udział, np. ½ w danym prawie), dopuszczalne jest żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania (nazewnictwo jest w tym zakresie zróżnicowane – podział quoad usum, podział do używania, podział do użytkowania itp.). Jest to możliwe, o ile nie stoi w sprzeczności z charakterem lub rodzajem nieruchomości albo uzasadnionymi interesami pozostałych współwłaścicieli. Spotkać się zatem można z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych (obecnie już dopuszczalnym), z podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), czy z podziałem wspólnej działki siedliskowej. Podział do używania uzgodniony w umowie pomiędzy współwłaścicielami Podział do używania, do którego może dojść w wyniku umowy pomiędzy współwłaścicielami lub – wobec braku porozumienia – w drodze orzeczenia sądu, nie wywołuje skutków prawnorzeczowych (nie przenosi tytułu własności na współwłaścicieli), nie oznacza zniesienia współwłasności, ale jest wyrazem podziału podstawowego prawa współwłaściciela do nieruchomości, jakim jest prawo do korzystania z niej i jej posiadania. Zatem, jak zostało już powiedziane, współwłaściciele mogą przede wszystkim w drodze umowy ustalić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu z wydzielonych części wspólnej rzeczy do indywidualnego, odrębnego korzystania przez wszystkich lub niektórych z nich. Swoboda w zakresie uregulowania tej kwestii, przysługująca współwłaścicielom, jest bardzo szeroka. Umowa nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Brak zgody między współwłaścicielami co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej W braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, na wniosek każdego z nich, o takim wydzieleniu może orzec sąd (art. 201 Kodeksu cywilnego) – prawną podstawą takiego żądania jest art. 206 Powyższe potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 maja 2000 r. (I CZ 66/2000): „jakkolwiek zasadą jest, że współwłaścicielom przysługuje prawo współposiadania całej rzeczy (art. 206 niemniej jednak, w określonych sytuacjach, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli, w ramach zarządu rzeczą wspólną, decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej”. O właściwości miejscowej sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości (art. 606 sądem właściwym jest sąd rejonowy (art. 507 Jeżeli nie jest możliwy podział do użytkowania w sposób zapewniający wszystkim współwłaścicielom prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości (tj. w szczególności: jedynej piwnicy, strychu czy klatki schodowej), wniosek powinien zostać przez sąd oddalony. Pozbawienie choćby jednego ze współwłaścicieli możności korzystania ze wspólnego prawa (rzeczy) jest bowiem sprzeczne z istotą prawa własności. Jeżeli charakter nieruchomości nie pozwala na wspólne korzystanie z niej przez wszystkich, finałem powinno być zniesienie współwłasności, co odbywa się jednak w innym trybie i w oparciu o inne przepisy prawa. Podział nieruchomości do używania Orzeczenie sądu, dotyczące wydzielenia części nieruchomości do użytkowania, powinno być sformułowane w sposób nadający się do wykonania (w tym ewentualnej egzekucji). A zatem zawierać nie tylko określenie sposobu korzystania z nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli, ale obejmować także zobowiązanie współwłaściciela władającego rzeczą do wydania jej w odpowiednim zakresie uprawnionemu współwłaścicielowi. Zbędne jest natomiast – co znacznie ułatwia całą procedurę w porównaniu do zniesienia współwłasności – sporządzanie dokumentów geodezyjnych. Nie chodzi tu bowiem o podział nieruchomości w znaczeniu prawnym, istotne jest tylko, dla uniknięcia dalszych sporów pomiędzy współwłaścicielami, aby wydzielana część została określona w sposób pozwalający na ustalenie jej w terenie i ewentualne oznaczenie w księdze wieczystej sposobu korzystania z nieruchomości. W sprawach o podział nieruchomości nie dopuszcza się skargi kasacyjnej. Podział nieruchomości do używania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie kolejnego orzeczenia sądowego na żądanie każdego ze współwłaścicieli w postępowaniu nieprocesowym (prowadzonym stosownie do przepisów art. 611-616 Orzeczenie sądu wydane w tym zakresie nie jest nadto wiążące w razie późniejszego, ostatecznego znoszenia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami. Reasumując, podział nieruchomości do wyłącznego używania może w niektórych przypadkach stanowić prostą i rozsądną alternatywę dla całkowitego zniesienia współwłasności, która to procedura wiąże się z wysokimi kosztami, koniecznością powołania geodety i załatwianiem wielu dalszych formalności. W każdym jednak przypadku należy rozważyć, czy stan pewnej tymczasowości oraz nieostateczności związany z podziałem nieruchomości do używania jest możliwą do zaakceptowania ceną wspomnianych korzyści. Stan prawny obowiązujący na dzień Indywidualne Porady Prawne Masz problem prawny i szukasz pomocy?Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu. (zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Niemało. W styczniu, jeśli chodzi o części wspólne, stawka za kWh (kilowatogodzinę) brutto wynosiła 0,55 zł (z obniżoną stawką VAT). W maju - mimo dalszego obniżenia stawki VAT - kWh
Wraz z prawem własności lokalu właścicielowi przysługuje również związany z nim udział w nieruchomości wspólnej. Jako współwłaściciel ma on uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Czy na jego podstawie członek wspólnoty mieszkaniowej ma również prawo do swobodnego montowania klimatyzatorów na elewacji budynku, umieszczania na elewacji budynku lub drzwiach wejściowych reklam, tablic, banerów, itp.? A jeśli nie to, kto powinien wyrazić zgodę na takie działania właściciela lokalu? Na powyższe pytania znajdziemy odpowiedź w dotychczasowym orzecznictwie sądów powszechnych ( wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I ACa 152/16, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 stycznia 2018 r., I ACa 728/17, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2012 r., I CSK 676/11, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 maja 2015 r., I ACa 1113/14). W jednej z wyżej przywołanych spraw (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I ACa 152/16) właściciel lokalu wywiesił na elewacji budynku oraz drzwiach wejściowych do niego tablicę informującą o prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po pewnym czasie wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie przez niego reklamy bez jej zgody. Właściciel tego lokalu złożył pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie wspomnianej uchwały. Sąd I instancji uznał, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo pobierać opłaty za wykorzystanie przez jednego z jej członków elewacji budynku lub drzwi wejściowych do niego. Zdaniem Sądu takie korzystanie z części wspólnej nieruchomości wykracza bowiem za zakres korzystania, który przysługuje powodowi ze względu na posiadanie statusu członka wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie stwierdził niedopuszczalność nakładania opłat z mocą wsteczną, jak miało to miejsce w tej sprawie, ze względu na zasadę lex retro non agit (prawo nie działa wstecz) i z tego względu w zakresie żądania uchylenia tej uchwały uwzględnił powództwo. Od wyroku apelację wniosła wspólnota mieszkaniowa. Sąd Apelacyjny uznał apelację za zasadną i zmienił wyrok oddalając powództwo w całości. Sąd podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, co do braku nieograniczonego prawa korzystania z części wspólnych nieruchomości przez pozwanego jedynie na podstawie bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Wskazał, że do prawa korzystania z nieruchomości odnosi się art. 12 ustawy o własności lokali („Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”) oraz art. 140 kodeksu cywilnego („W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (…)”. Sąd podkreślił, że w przypadku współwłasności prawo do korzystania zostaje ograniczone i oznacza możliwość współkorzystania, tj. uprawnienie do korzystania wraz z pozostałymi współwłaścicielami (a nie tak jak w przypadku własności indywidualnej wyłączne uprawnienie do korzystania). Po drugie w przypadku współwłasności uprawniony nie może korzystać z nieruchomości (jej części) wyłącznie dla zaspokajania swoich potrzeb, bowiem korzystanie to jest ograniczone do korzystania zgodnie z jej przeznaczeniem. Elementy takie jak elewacja budynku, czy drzwi wejściowe stanowią element współwłasności właścicieli lokali i nie są one jednocześnie niezbędne do korzystania przez członków wspólnoty ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Powieszenie tablicy, reklamy, czy zagospodarowanie tego elementu przez jednego ze współwłaścicieli wyłącza możliwość korzystania przez pozostałych współuprawnionych. W rezultacie jeden członek wspólnoty mieszkaniowej korzysta w szerszym zakresie z elementu wspólnego, a pozostali współwłaściciele przynajmniej czasowo nie mają możliwości korzystania z niego w ogóle. Zdaniem Sądu takie działania powodują zmianę przeznaczenia tej części wspólnej nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 zmiana przeznaczenia części nieruchomość wspólnej stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Co to oznacza w praktyce? Do dokonania takich czynności potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. A zatem zgodę na zagospodarowanie części wspólnych nieruchomości przez jednego z członków wspólnoty muszą wyrazić w uchwale pozostali członkowie. Natomiast ustalanie opłat, za możliwość takiego korzystania, nie jest sprzeczne z prawem ani z zasadami współżycia społecznego. Ponadto w omawianym wyroku Sąd uznał za błędne stanowisko Sądu I instancji o braku możliwości ustalania opłat z mocą wsteczną. W ten sposób bowiem „Gdyby przyjąć, że pobieranie opłat może nastąpić jedynie na przyszłość, od dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, to w konsekwencji w każdym przypadku zajęcia części wspólnej przez członka wspólnoty bez jej zgody, uzyskiwałby on nieuzasadnione korzyści kosztem wspólnoty, nie miałby obowiązku ponoszenia opłat za faktyczne korzystanie z części wspólnych do czasu podjęcia stosownej uchwały w tym przedmiocie, co nie może zyskać aprobaty”.
Jak dokładnie wygląda sprzedaż przez wspólnotę części wspólnej nieruchomości typu strych czy piwnica do adaptacji? Czy notarialny akt sprzedaży sporządzany jest dopiero po adaptacji, a przedtem wspólnota podejmuje tylko uchwałę o udzieleniu prawa do zabudowy wskazanej przestrzeni?
Za części wspólne nieruchomości uważa się np. elewację, klatkę schodową czy windę Zdarza się, że części wspólne bloku, w którym mieszkasz wymagają remontu. Co robić, gdy przecieka dach, garaż lub inny element części wspólnej nieruchomości? Co, gdy wadliwy okaże się piec w kotłowni, winda czy kanał wentylacyjny? Czy remont części wspólnej zgłaszać do wspólnoty? Jakie są terminy? Jak powinna wyglądać procedura naprawy usterek w częściach wspólnych? Autor: Mariusz Bykowski Za części wspólne nieruchomości uważa się np. elewację, klatkę schodową czy windę Niestety, usterki mogą pojawić się w nawet w najbardziej nowoczesnym budynku i to po niedługim okresie użytkowania. W niniejszym artykule opisujemy problem usterek obejmujących część wspólną nieruchomości, które po spełnieniu pewnych warunków, deweloper powinien naprawić na własny koszt. Co to są części wspólne nieruchomości? Za części wspólne nieruchomości uważa się dach, stropy, ściany nośne, kanały wentylacyjne, instalacje grzewcze, piony wodne i kanalizacyjne. Część wspólna to także elewacja, klatka schodowa czy wreszcie winda. Co w sytuacji, gdy właściciel mieszkania dostrzeże usterkę w częściach wspólnych? Po pierwsze, zauważoną usterkę powinieneś sam zgłosić do dewelopera. Prawo do zgłoszenia wad nieruchomości wspólnej oraz formułowania żądań, co do zasady, przysługuje wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Dlatego też, każda z osób która nabyła odrębną własność lokalu w danym budynku, może zgłosić usterkę deweloperowi i domagać się jej naprawy. Wynika to z faktu posiadania udziału w nieruchomości wspólnej, a przy czym przy zgłoszeniu usterki i domagania się jej naprawy bez znaczenia jest wielkość udziału. Co bardzo ważne, ustawodawca nie przewiduje takiego uprawnienia wspólnocie. Czy o usterce informować wspólnotę mieszkaniową? Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, aby o wykrytej usterce poinformować wspólnotę mieszkaniową, tak aby i zarząd nawiązał kontakt z deweloperem w celu szybkiego usunięcia usterki. Deweloper powinien niezwłocznie bez jakichkolwiek protestów usunąć na swój koszt wadę w budynku – gdy tylko ta zostanie mu wytknięta. Dla dewelopera nie powinno mieć znaczenia, kto zgłaszał usterki (wspólnota czy którykolwiek z właścicieli). Taka postawa dewelopera, a przy tym natychmiastowa naprawa usterek powinna wynikać z obawy przed podważeniem renomy dewelopera czy jeszcze niedokończonej sprzedaży mieszkań w bloku. Tak niestety nie zawsze się dziej. Często bowiem deweloper zakwestionuje lub przemilczy sprawę wytkniętych mu usterek. Kiedy deweloper usuwa wadę na własny koszt - odpowiedzialność z tytułu rękojmi Zgodnie z przepisami o rękojmi (art. 556 kc. i następne) deweloper ma prawny obowiązek wadę usunąć na własny koszt. Żądać możemy również obniżenia ceny lokalu. Ponadto, gdy wada jest istotna (znacznie utrudnia nam korzystanie z budynku) lub deweloper pomimo zawiadomienia go i wyznaczenia terminu nie usunie usterek, mamy prawo odstąpić od umowy. Wówczas deweloper w zamian za zwrócone mieszkanie powinien nam zwrócić pieniądze. Gdy deweloper niezwłocznie usunął wady bądź wymienił rzecz wadliwą na wolną od wad nie można odstąpić od umowy. Należy pamiętać, by zgłoszenie usterek do dewelopera zostało przesłane listem poleconym w terminie miesięcznym od dnia wykrycia wady. Jak długo trwa rękojmia? Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wynosi 3 lata od dnia podpisania przez protokołu zdawczo-odbiorczego. Co więcej, Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że po upływie 3-letniego terminu - roszczenie z tytułu rękojmi wygasa i nie może być skutecznie dochodzone przed sądem (uchwała Sądu Najwyższego - III CZP 39/02). Oznacza to, że w przypadku sporu z deweloperem, gdzie niezbędny okaże się sąd, sprawa powinna do niego trafić w nieprzekraczalnym trzyletnim terminie. Sprawdź: Czym różni się rękojmia od gwarancji na mieszkanie? Gdy deweloper odmówi naprawienia usterki w części wspólnej Wyobraź sobie sytuację, w której po dwóch latach od odbioru mieszkania, w twoim budynku zaczyna przeciekać dach, a na ścianach ostatniego piętra pojawił się grzyb. Sporządzasz pisemne zgłoszenie wady ze wskazaniem deweloperowi terminu do jej usunięcia. Deweloper odmawia wykonania naprawy, bądź nie przystępuje do naprawy w wyznaczonym terminie, czy też wcale nie udziela odpowiedzi na twoje pismo. Niestety, jest to sytuacja możliwa, a wówczas czekać Cię może długa batalia sądowa. Dlatego też, mając na uwadze, że w najgorszym wypadku sprawa może swój finał znaleźć w sądzie, ważne jest aby wymiana zdań z deweloperem przybrała formę pisemną. Dowiedz się: Jak wspólnota mieszkaniowa może pozwać do sądu dewelopera Co robić, gdy rękojmia minęła? W sytuacji gdy np. wada w nieruchomości wspólnej wyszła na jaw w terminie późniejszym niż w przewidzianym dla rękojmi albo zamierzasz od dewelopera domagać się odszkodowania zamiast innych uprawnień, zastosowanie znajdą przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej. Co to jest odpowiedzialność kontraktowa? Odpowiedzialność kontraktowa wynika z art. 471 kodeksu cywilnego. Aby z niej skorzystać należy deweloperowi, (lub ewentualnie później przed sądem) wykazać że deweloper nie wykonał umowy w sposób taki jak powinien, a my w związku z tym ponieśliśmy szkodę. W sytuacji dochodzenia roszczeń od dewelopera - instytucja ta jest bardziej skomplikowana od rękojmi. Dla instytucji rękojmi nie ma znaczenia czy deweloper zawinił przy powstaniu wady – wada się ujawniła, więc niemal z automatu deweloper za nią odpowiada i np. powinien ją na własny koszt usunąć. Jeśli natomiast chodzi o odpowiedzialność kontraktową, to konieczne jest, aby wada powstała w wyniku zaniedbań po stronie dewelopera. Co ważne, termin na dochodzenie roszczeń dotyczących odpowiedzialności kontraktowej jest dłuższy niż w przypadku rękojmi i wynosi 10 lat.
Niezmiernie ważną definicją w kwestii odrębnego prawa własności jest nieruchomość wspólna. Powstaje ona w momencie zbycia pierwszego lokalu w budynku na rzecz innego właściciela niż dotychczasowego. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą bliżej nieopisane co do rodzaju wspólne części budynku oraz urządzenia.
Nieruchomość wspólna to w rozumieniu ustawy o własności lokali część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Do części wspólnych zaliczyć można zatem fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele nieruchomości składowych, w zależności od warunków przyjętych w umowie. Do części wspólnych zaliczyć można fundamenty, piwnice, strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody, instalacje, korytarze, bramy czy windy. Zazwyczaj częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany zarządca. Większość decyzji w sprawie remontów, modernizacji, czy przebudowy niektórych elementów, podejmowana jest na zebraniach wspólnot w drodze głosowania. Ich finansowanie możliwe jest z tzw. funduszu remontowego, czy oddzielnych środków budżetowych wspólnoty. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento: Prawo głosu przypada każdemu właścicielowi lub poświadczonemu pełnomocnikowi, niezależnie od osobowości prawnej. Ważny jest jednak udział w części wspólnej, który jest równy stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, np. piwnicą, do łącznej powierzchni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Kwestie sporne we wspólnotach mieszkaniowych Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości w drodze uchwał zarządu. Wśród elementów składowych lokali problemy w zakresie nieruchomości wspólnych zwykle dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. W praktyce jednak wypracowano uniwersalne rozwiązania na podstawie orzecznictwa sądowego, które przyjmują, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniach, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. Kolejną kwestią dyskusyjną są drzwi, okna oraz witryny, jednak rozróżnienie w tym zakresie jest dość oczywiste. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Najbardziej problematyczne na ten moment są balkony i tarasy, które należy kwalifikować zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia sygn. akt III CZP 10/08. Są one traktowane, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu, zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie. Jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku, zatem do przeprowadzania ich remontów są zobligowane WM. Problem zawłaszczania nieruchomości O ile dobre praktyki i zasady dobrego sąsiedztwa dopuszczają użytkowanie nieruchomości wspólnych przez współwłaścicieli w różnym zakresie, o tyle rzeczywistość pokazuje, że stosunki sąsiedzkie często uniemożliwiają polubowne rozwiązanie sporów. Stanowisko Sądu Najwyższego w tej kwestii orzeka, że z części wspólnych należy korzystać w sposób nieutrudniający użytkowanie ich przez pozostałych współwłaścicieli oraz przede wszystkim zgodnie z ich przeznaczeniem. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. W przypadku sporów związanych z zawłaszczaniem nieruchomości wspólnych bądź ich nadużywaniem, interwencje powinien podjąć zarząd, jako reprezentant wspólnoty, sporządzając odpowiedni protokół. W niektórych przypadkach dochodzi do konieczności rozwiązywania konfliktów w drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego bazując na Art. 222 Kodeksu cywilnego. Prawo własności nieruchomości oraz powiązane akty legislacyjne regulują wiele kwestii związanych zarówno z samym zakupem nieruchomości, jak i jej użytkowaniem. Świadomość obowiązków i odpowiedzialności za części wspólne ułatwi rozwiązywanie konfliktów we wspólnotach oraz ewentualne dochodzenie swoich praw do nieruchomości. Części wspólne, a jakość mieszkania Powierzchnie dzielone przez wszystkich właścicieli nieruchomości w bezpośredni sposób przekładają się na komfort mieszkania. Ich rodzaj, materiał wykonania, czy design, świadczą o renomie inwestycji oraz jej wartości. Przy wyborze i zakupie mieszkania warto zwrócić na nie szczególną uwagę, ponieważ potrafią się one znacząco różnić w zależności od inwestycji oraz lokalizacji nieruchomości. Ważna jest ich funkcjonalność, ale także i wygląd, ponieważ są one nieodłączną częścią budynku oraz mieszkań. Elementy dodatkowe wyróżnikiem inwestycji Coraz więcej ludzi rozumie znaczenie części wspólnych i to właśnie one bywają czynnikiem decydującym o zakupie mieszkania w danej inwestycji. Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento: Zielone tarasy widokowe na dachach budynków, modernistyczne klatki schodowe, czy funkcjonalnie zaprojektowane otwarte przestrzenie to elementy, które wpływają na bezpośredni komfort mieszkania. Są one istotne dla coraz większej grupy osób zainteresowanych kupnem własnego M. Efektowne i funkcjonalne części wspólne sprawiają, że mieszkanie to coś więcej niż cztery ściany, drzwi, okna i można w nim z przyjemnością spędzać swój wolny czas. Otoczenie nieruchomości istotną kwestią Agnieszka Glanowska z Grupy Deweloperskiej Sento. Poza typowymi częściami wspólnymi warto zwrócić uwagę na inne elementy, które towarzyszą budynkom. Place zabaw, alejki spacerowe, zieleń urządzona, siłownie zewnętrzne, oświetlenie czy mała architektura taka jak ławki i stojaki rowerowe, to wyposażenie nieruchomości, które służy mieszkańcom w codziennym życiu. Są one integralną częścią całego projektu i zazwyczaj planuje się je już na wczesnym etapie prac koncepcyjnych. Warto zatem wybrać osiedle mieszkaniowe, które pod tym kątem odpowiada naszym potrzebom i preferencjom. Obejrzyj galerię zdjęć Wnętrza projektów domów
. 522onb71to.pages.dev/754522onb71to.pages.dev/867522onb71to.pages.dev/615522onb71to.pages.dev/101522onb71to.pages.dev/641522onb71to.pages.dev/932522onb71to.pages.dev/850522onb71to.pages.dev/387522onb71to.pages.dev/704522onb71to.pages.dev/975522onb71to.pages.dev/357522onb71to.pages.dev/69522onb71to.pages.dev/351522onb71to.pages.dev/413522onb71to.pages.dev/949
ingerencja w części wspólne nieruchomości
